海外不動產投資日本空置率高達13.8%？拆解東京不動產「秒殺」真相！

2026-07-06

全日本空屋數高達 900 萬戶，空置率突破 13.8%！許多計劃布局海外資產的投資人，看到新聞報導不免一驚：「如果我在日本買房投資，真的租得出去嗎？」本文將透過三大關鍵數據，帶你拆解東京不動產的真實戰況，並整理東京買房該注意什麼，助你理性評估海外置產，避開看似便宜卻租不出去的資產陷阱。

作為精明的海外資產配置者，我們不能只看表面數據，必須深入拆解大數據背後的「地域差異」與「物件結構」。想在東京不動產市場穩健獲利、拿到漂亮的資產投報率，首要任務就是釐清東京都心與外縣市郊區的真實戰況。今天忠訓地產就用三大關鍵數據，帶你一次看懂東京買房該注意什麼，避開無效資產的陷阱。

全日本的整體空置率雖然偏高，打擊了許多跨海買房者的信心，但若細看數據結構，會發現其中包含大量無法進入主流租賃市場的無效資產：

物件範疇	市場現況與數據分析
偏鄉木造老屋 (Akiya)	佔全日本空屋總量約 380 萬戶。多位於人口流失的鄉村，缺乏物業管理、折舊嚴重，且外國投資人基本上無法辦理銀行貸款，不屬於主流投資市場討論範圍。
東京都心 23 區優質住宅	根據國際專業機構 Savills 最新報告顯示，東京 23 區優質集合式住宅（Condominium）平均出租率長期穩定保持在 96% – 97% 的極高水準。

從數據可以看出，表面上的「空屋」大多留在人口高齡化的偏遠鄉下；而真正具備高流動性與抗跌性的投資標的，全部集中在都心精華區。因此，選對地段便能有效隔絕空置風險。

根據東京鑑定（Tokyo Kantei）最新監測數據顯示，2026 年初的臨場數據反應，東京不動產正迎來強勁的租金補漲潮：

• 東京 23 區平均租金： 截至 2026 年初，精華區每坪租金已連續多月創下歷史新高。
• 家庭型物件（2LDK 以上）表現最為強勁： 在港區、千代田區、中央區等都心核心地段，這類大坪數物件的出租速度甚至比傳統單身套房更快，幾乎是一釋出即秒殺。

背後核心原因在於：東京 23 區的新築（新建案）平均房價已突破 1.1 億日圓。在高房價與通膨壓力下，許多原本具備購屋能力的在地中產階級、高薪白領家庭客群，紛紛選擇「轉買為租」，直接推升了精華區大房型的租屋剛性需求。

在疫情期間，日本確實曾因為「全遠端辦公（Remote Work）」而出現一波移居近郊（如神奈川、埼玉、千葉）的熱潮。但隨著疫情全面解封，日本各大指標性企業與跨國總部紛紛取消全遠端政策，要求員工「重返辦公室（Return to Office）」。

這項政策轉變導致當初搬到郊區的通勤族，紛紛將郊區房屋脫手或退租，重新湧回東京市中心尋找租屋處。人口的再度集中，進一步成為推升東京租金與中古屋房價持續走高的強力燃料。

如果你想確保購入的東京不動產具備穩定的現金流、甚至達到接近 100% 的出租率，忠訓地產建議你在挑選日本物件時，務必嚴格檢視以下三大指標：

日本通勤族高度依賴軌道交通。數據顯示，「步行至捷運/地鐵站 10 分鐘內」是租屋族不可妥協的底線；若能鎖定在步行 5 分鐘內、且免轉乘直達都心大站的物件，該資產的保值性與溢價空間將大幅攀セン。

相較於市場供給過剩、競爭激烈的超小單身套房（15-20平米），現階段室內面積達 12 坪（約 40 平米）以上的兩房或大一房物件，完美迎合了高薪白領情侶與小家庭的租屋需求，租客流動率低、居住穩定度更高。

在東京買房該注意什麼？最核心的答案依然是 Location（地段）！請務必避開缺乏產業結構、純屬住宅性質的郊區。建議優先鎖定具備大型都市更新題材（如品川、澀谷、虎之門周邊）或擁有穩定高科技、金融業就業機會的都心區域，才能確保資產的增值與收租潛力。

投資東京不動產，除了看地段，更要看懂背後的總體經濟邏輯與地域結構，避免被片面的數據或市場傳言誤導，才能做出最理性的資產配置。買房投資找專業顧問公司「忠訓地產」最安心！

忠訓地產開發有限公司，由在臺灣具有27年歷史的OK忠訓集團成立，專營海外房地產投資服務，以「成就完美時刻」作為企業使命，只提供給客戶最優質、最合適的海外房產物件，幫助顧客完整規劃資產分配、實現財富自由。

忠訓地產只在各大洲挑選最適合居住或CP值最高的國家，提供多樣化房產供投資者挑選，幫助你透過海外置產來賺取被動收入，讓忠訓地產的專業顧問提供你最佳建議，幫你詳細規劃投資方案與流程，在全球做好資產分配管理。

長期以來，忠訓地產秉持誠信、資訊透明的原則，只銷售各國著名建商的不動產物件，杜絕預售爛尾的風險，而且提供成屋房產室內及公共設施的實地拍攝照片供參考，拒絕虛偽造假的物件照片，讓你即使不出國實地探查也能安心購屋。