海外不動產投資海外房地產投資有哪些風險?進場投資前必看的注意事項!

2024-07-04

海外房地產投資近幾年在臺灣形成一股熱潮,究竟海外房地產投資優勢為何?為什麼吸引這麼多將資產轉移至海外購屋?海外房地產投資風險又有哪些風險要注意?本文將說明如何投資海外房地產,並推薦優秀海外房地產仲介

目錄

    一、海外房地產投資正盛,為何大家搶搭購買海外房地產熱潮?

    二、投資海外不動產的好處有哪些?海外房地產投資優勢分析

    三、海外房產投資進場前必看!海外房地產投資風險有哪些?

    四、如何投資海外房地產?投資海外房地產 6 大要訣

    五、想安心進場海外房市?讓經驗豐富的海外房地產仲介幫你!

 

一、海外房地產投資正盛,為何大家搶搭購買海外房地產熱潮?

相較於股票、期貨等金融投資商品,房地產的價格波動相對和緩,不容易在短時間內產生極大的價格變化,因此成為許多投資者的首選。加上房地產具有穩定與抗通膨的優勢,不會因為貨幣貶值而讓房地產的價值受到影響,所以有不少人會透過購買房地產做為投資及分散資產風險的方式。

然而從「全球房地產指南 Global Property Guide」網站中可以觀察到臺灣房地產市場目前的價格走勢、稅率、投資報酬率等數據,資料中顯示出臺灣房價高居不下,連帶房屋出租的租金也相當昂貴,導致不少房屋無人租賃,進而影響房地產的投資報酬率不穩定且低,所以投資房地產雖然穩定,但以目前臺灣的現狀若想在房地產市場中大量獲利是較困難的一件事。

因此開始有不少投資人將目光轉向國外,像是離較近的東南亞或東北亞房國家,馬來西亞泰國日本等地區,或者放眼較遠的歐洲、美洲、南半球市場,像是希臘、澳洲、美國、加拿大等國家,尋求更高的投資報酬率,也帶起臺灣人進入海外房地產市場投資的趨勢。

 

二、投資海外不動產的好處有哪些?海外房地產投資優勢分析

在臺灣房市不易進場投資的現在,許多人將目光轉往投資報酬率更高的國外房市,以下將說明海外房地產投資為何投資報酬率高?除此之外,海外房地產投資還有哪些吸引人好處?

 

(一)海外不動產投資報酬率高

海外不少國家的民眾收入與生活開銷雖然看起來比臺灣高上不少,但房價卻不一定比臺灣貴,舉例而言,去年在英國購買 1 棟 2 層樓附帶庭院的透天住宅,房價中位數落在 28.8 萬英鎊左右,換算台幣約 1,160 萬,然而同樣的價格在臺灣可能多數地區都只能買到公寓類型的房產。

海外置產並出租給當地民眾,可以成為一筆定期的收入來源,因為海外的低房價優勢,加上不少國家租屋需求量大、出租容易,成本低、收益高且穩定,自然投資報酬率就比國內房地產更高,且交由專業的代租代管公司負責管理,也不用過於擔心房屋出租狀況及維護修繕,輕鬆待在臺灣就能收租,也是吸引許多人將資金挹注在海外房地產市場的誘因之一。

 

(二)多元資產配置,分散風險

海外投資的好處就是可以透過地理因素來分散風險,因為當某個地區的經濟出現波動甚至危機的時候,其他地區的資產不會受到影響,而且還能持續有收益進帳,不僅可以減少在單一市場投資的風險,也能在遭遇風險時降低損失,所以將資產分散在不同的地區和市場,進行全球資產配置是很重要的一件事!

 

(三)海外投資幫助節稅

透過海外售屋、出租獲得的收入,在臺灣就可以享有一定額度的抵扣稅額,且若在海外已被徵收過外國稅金,只要準備好相關文件資料、誠實申報,在台灣也不必被重複課徵稅額,所以有不少高資產人士為了節稅,紛紛前往海外投資房地產。

 

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三、海外房產投資進場前必看!海外房地產投資風險有哪些?

投資勢必會面臨風險,尤其在海外投資房產,無法時時刻刻關注建築進度與建商動向,加上對外國語言、法律又不夠熟悉,容易產生資訊落差,風險也比投資國內房地產更高,接下來就為大家說明海外置產風險有哪些。

 

(一)難以確認實際屋況

在臺灣購屋通常會經過多次看房、確認房屋狀況才能決定是否購買這個物件,然而若是在國外購屋,由於物件位處其他國家,每次看房都要花費時間跑到國外,時間與交通成本花費較大,所以很難完整了解實際的屋況。

雖然有些建商或仲介會提供房屋照片、影片,甚至透過視訊的方式線上賞屋,不過還是有很多問題與細節是要實際到現場才看得出來,所以海外購屋須花費更多心力才能了解實際屋況,否則一不小心就有可能掉入銷售話術的陷阱中。

 

(二)受到國外法規限制無法獲得產權

在進場海外房市之前,務必要熟悉各國不同的法律規範,尤其是針對外國人購屋的相關規範,如果在購屋後才發現相關法規限制,可能會產生付完定金或頭期款卻無法獲得產權的狀況,也可能會無法收回已付款項,平白無故損失一筆金錢。

若擔心外國法律難以理解的話,不妨透過合法、專業的海外房地產仲介協助你處理各種購屋流程,讓你省下不少麻煩!

 

(三)建商惡性倒閉、買到爛尾樓

如果是購買預售建案,雖然款項是隨著工程進度付款,但卻必須承擔建商惡性倒閉、買到爛尾樓的風險,所以購買前應慎選建商,了解建商的公司規模、營運狀況、信用評價等狀況,以免投資血本無歸。

 

(四)沒有第三方公正機構做履約保證

由於房屋交易的金額龐大,因此在臺灣購屋時會委託中立第三方機構負責買賣金與重要文件的託管,稱為「履約保證」,以免交易過程任何一方的權益受損,在交易過程中產生爭議也可以透過第三方機構來居中協調,但部分國家沒有履約保證制度,就會讓購屋風險提高,如果在交易期間產生任何問題,可能會因此賠錢又無法獲得房產,在購屋時一定要多加注意!

 

(五)匯率波動影響投資收益

有些國家的匯率波動變化大,若在這些地方投資房地產,可能會因為匯率波動而影響實際收益與支出,所以購屋前要先評估自身的經濟狀況,是否能承擔匯率波動帶來的收益減損、支出增加等風險。

 

(六)投資報酬率不如預期

許多人購買海外房產是為了在當地出租或者轉手賺入收益,但可能會因為房產地段不佳、租屋率低、租金不高、賣不掉等問題,造成手中的房產無法帶來收益或帶來收益比預期更少,加上在國外持有房屋也必須定期付出稅金、管理費等養房費用,若收支無法打平,甚至可能出現賠本的問題。

 

(七)政治、經濟、法律等突然突發因素或變動

有些國家的政治經濟變動快速,就可能導致政策或法律突然更改,這種更改經會出現在年末要過渡到新的一年時,就會頒布全新的規則或命令,尤其近幾年海外房地產投資可以說是全世界都相當熱門的議題,因此有些國家會擔心過多海外投資客造成房價高漲,影響當地民眾的居住權益,進而限縮海外民眾購買房地產。

但因為海外購屋的規劃需要一定的時間來安排與執行,所以在計畫過程中就要隨時關注各國房地產相關的規則變動,也要保留一部分流通資金,讓自己可以因應各種變化。

 

(八)投資詐騙

近年因為海外房地產投資正盛,因此吸引了不肖人士透過銷售海外房地產的方式進行財產詐騙,常見的詐騙手段可能是提出一個虛假的預購建案,把建案的形象包裝得非常完整,並且透過低成本、高報酬等話術吸引投資人進場,但實際上海外當地並沒有這個建案,這些錢全部都有去無回。

此外,近年「人肉詐騙」的案例也時有所聞,詐騙方式是以「現場賞屋」的名義,安排前往國外,但到了國外卻將買家擄走、作為人肉販賣,甚至可能被賣進詐騙集團成為幫凶,因此建議民眾出國賞屋務必要留意人身安全與真實性,以免落入詐騙陷阱中。

 

四、如何投資海外房地產?投資海外房地產 6 大要訣

看完上述介紹,覺得海外房地產投資風險很高,不敢進場嗎?不用擔心!忠訓地產幫你整理了投資海外房地產的 6 大要訣,留意以下 6 點就能幫助降低海外不動產投資風險

 

(一)留意城市發展前景

相信大家都有聽過建案銷售的一些廣告宣傳,例如「這周邊是目前很熱門的開發區」、「未來會建設交通、開發道路」等訊息,在臺灣購屋時若聽到這些消息,可以透過各種管道查證消息是否正確,但是若在海外購屋,可能會因為語言不同而產生訊息落差。

現代社會網路相當發達,資訊傳播也更為容易,所以投資者可以透過臺灣網路上的 Facebook 社團、Line 社群、PTT 論壇中的「home-sale」版或者 Dcard 的「理財」版等管道,和其他投資人交流,也可以在上面獲得一些新手入門資訊,包含買賣流程、法規新聞與房仲評價等,或者向其他網路用戶提出話題與問題,大家一起探討,都是獲得各類房地產訊息的好方法。

此外,也有不少優秀的房仲公司會在官網整理教學、新聞時事等文章,也可能會定期舉辦線下講座,邀請資深投資者分享經驗,或者說明目前海外房地產的最新動態,若想深入了解各國房地產的相關資訊、學習相關知識,參加各種線下講座也是一種不錯的方法,不僅能擴大自己的視野,還能結交專業人士。

不過還是要提醒投資人,不論是透過線上查詢或線下講座的方式獲得各種資訊,也別忘了查證真實性與正確性,才能更了解當前城市的真實發展狀態。

 

(二)了解不同的房屋銷售類型及優缺點

了解不同的房屋銷售類型及優缺點,不僅會影響房價,也會影響房貸申請的額度,更有可能在未來養屋時產生多餘的支出或者造成出租、轉售不易等影響,因此在購屋前要先了解各種房屋銷售類型的特色與優缺點,才能了解哪種類型的房屋更適合自己。

 

1. 預售屋

預售屋是指還未動工或未興建完成的房屋,建商能提供的資料可能僅有規劃藍圖或興建進度。購買預售屋代表一定會買到全新落成的房屋,且頭期款較低,可以貸款成數較高,在購買時也能挑選希望入住的樓層,有一部分室內裝潢也能客製化設計。不過預售屋不能馬上入住,而且建商倒閉、形成爛尾樓的風險較高,也有可能完工後和預期藍圖完全不符。

 

2. 新成屋

新成屋是指建案興建完畢後 5 年內無人購買的物件,新成屋相較於預售屋沒有爛尾風險,購屋時就可以前往實際建案賞屋,觀察房屋的實際狀況,購買後馬上就能入住。不過新成屋的頭期款費用較高,但款成數也比較低,而且在戶型、樓層的選擇也比較少,可能會買到格局或採光較差的房屋。

 

3. 中古屋

中古屋又稱為二手屋,也就是已經被人購買過又轉手賣出的房子。中古屋的優點是房價可能會隨著屋齡越高而降低,也比較有議價空間。不過中古屋也可能因為鑑價較低,所以影響到銀行核定的房貸成數也相對較低。此外,中古屋可能也會因為有人居住或曾經出租過,所以屋況較差,也會因為後續若須要整修翻新,產生額外費用。

 

(三)有機會的話一定要實際到海外賞屋

如果有前往當地賞屋的機會,一定要去!不論是由建商安排或者自費前往,都是可以更了解當地狀況的好機會,在賞屋時要特別留意房屋周遭的環境,是否有交通不便、生活機能差、治安隱患等問題,以免買到難以出租或難以轉賣的房產,影響投資報酬率甚至被房產套牢。

 

(四)養房成本要納入考量

許多人買房後會考慮出租,在事前預估租金報酬率時,要將養房所需開銷,包含土地稅、房屋稅、大樓管理費、代租代管費用、租金收入所得稅等項目一併納入成本計算,才不會錯估投資報酬率,也可以透過投資報酬率是算讓自己更了解實際收益約多少,避免被銷售廣告或銷售話術欺騙。

 

(五)仔細評估自己的經濟狀況與風險承擔能力

海外房地產正熱門,有的人可能未經過謹慎思考就跟風投資,最終落得血本無歸甚至負債的狀況。在投資之前務必要評估個人的資金能力與風險承擔能力,確保自己可以安全退場,或者可以承擔投資失敗的損失。

 

(六)謹慎選擇房地產仲介公司

房產交易金額龐大,買家不僅要對物件謹慎考慮,選擇房仲業者時也要慎選才行!好的房仲可以在房地產交易時提供各種幫助,也不會做出浮報價格、隱瞞屋況等事情,可以讓房地產交易風險降低。

選擇房仲品牌時,最重要的就是「合法性」,公司必須具備政府核發的營業登記執照才可經營房地產仲介。接著,要考慮公司成立時間與案件數量,通常成立較久的公司,若以往有不少成案經驗,穩定性會比較高,風險也較低。還可以多方參考公司形象,在消費者心中具有正面形象的公司,通常服務品質較佳,也會更注重誠信經營、在意客戶的權益,維護自己的信譽。

 

想找優秀的海外房地產仲介公司嗎?在臺經營多年,專業、誠信的「忠訓地產」是你最佳選擇!

 

五、想安心進場海外房市?讓經驗豐富的海外房地產仲介幫你!

忠訓地產開發有限公司是 OK 忠訓集團的子公司,專營海外房地產投資服務,在臺灣有 27 年歷史,提供給客戶最優質、最合適的海外房產物件,幫助顧客完整規劃資產分配、實現財富自由。

忠訓地產挑選最適合居住或 CP 值最高的國家,提供多樣化房產供投資者挑選,幫助你透過海外置產來賺取被動收入,讓忠訓地產的專業顧問提供你最佳建議,幫你詳細規劃投資方案與流程,在全球做好資產分配管理。

長期以來,忠訓地產秉持誠信、資訊透明的原則,只銷售各國著名建商的不動產物件,且只銷售成屋,完全杜絕預售爛尾的風險,並提供房產室內及公共設施的實地拍攝照片供參考,拒絕虛偽造假的物件照片,讓你即使不出國實地探查也能安心購屋。

除了協助購屋外,忠訓地產也注重售後服務,在交屋後會幫你尋找當地物業代租代管,讓你在臺灣就能持續擁有租金收入,不用擔心投資收益與租屋管理。

 

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