海外不動產投資海外置產討論度提升,國外置產趨勢、注意事項、熱區一次看!

2024-07-04

海外置產是近年的熱門話題,尤其不少網紅分享海外買房經驗,更帶起國外置產詢問度,本文將說明海外置產趨勢從何而來,並介紹海外置產重點注意事項,以及海外置產選擇哪些國家比較好?最後推薦海外置產代辦公司給你!

目錄

    一、網紅海外置產掀議題,臺灣民眾海外置產趨勢從何而來?

    二、海外置產須注意的 6 大重點,幫你降低海外置產風險

    三、海外置產選擇哪個國家好?國外房地產投資熱區介紹!

    四、海外置產代辦推薦:熟悉各國法規、經驗豐富的忠訓地產

 

一、網紅海外置產掀議題,臺灣民眾海外置產趨勢從何而來?

近期愛莉莎莎Joeman 等網紅拍影片討論、開箱自己在國外購入的房地產、買房出租、賺取被動收入的投資方式,掀起一股海外購買房地產的討論熱潮。

為什麼海外置產會受到臺灣民眾的關注呢?主要是目前臺灣房地產市場面臨到了以下困境:

  1. 房價高漲:根據內政部統計,截至 2023 年 9 月為止,全臺房價連漲 5 季,雖漲幅度逐漸趨緩,但是整體房價仍然是呈現上升的趨勢。
  2. 公設比例過高:公寓、社區、大樓內公共設施空間的面積費用須由購屋者共同分擔,然而這些公共設施在購屋費用中所佔的比例過高,舉例而言,購買 50 坪的房屋,公設比 35%,代表實際只有 32.5 坪是真正的房屋面積,剩餘的 17.5 坪都是公共設施每人所須分擔的面積,讓不少人覺得花了很多的錢卻沒有得到實際應有的房屋大小。
  3. 稅率提升:臺灣房屋稅率隨著政府政策改變而調升,若希望在臺灣透過房地產投資或作為資產配置策略,勢必會面臨奢侈稅、房地合一稅等稅賦項目,造成投資購屋意願降低。
  4. 投資報酬率降低:房地產穩定的特性,是不少人選擇做為投資標的的主因,但房價越來越高、稅務負擔也跟著加重,導致投資報酬率的收益不如以往,降低民眾進入房地產市場的意願。

隨著上述各項問題,搭上全球化浪潮,有不少人開始將目光轉向海外房地產市場,希望能安排更多元的資產配置策略,獲得穩定的投資收益。

 

二、海外置產須注意的 6 大重點,幫你降低海外置產風險

海外置產近年來蔚為風潮,許多人看好海外房地產的增值潛力,然而,海外置產涉及層面複雜,若沒有做好完善準備,很容易掉入陷阱。以下提供 6 大注意事項,讓你在海外置產時能更謹慎小心:

 

(一)審慎挑選投資地區、房屋地段

在海外置產因為房子遠在異國、看屋不易,更要留意房屋周遭的環境,交通不便、生活機能差、治安隱患等地區的房子可能當地人不願購買,會導致購入後轉手或出租困難。

在購屋前應先列出明確的條件,例如「步行 10 分鐘以內能抵達附近的大眾運輸站點」或者「開車 15 分鐘內應到達可以補給生活用品的超市、百貨」等,也要留意房屋銷售話術,像是「未來周邊有開發計畫」,應求證其真實性,以免海外置產卻落入陷阱被套牢、無法脫手。

 

(二)觀察匯率波動幅度

房價與匯率是海外置產花費最大的變因,如果是匯率波動幅度不穩定的國家,可能要仔細評估風險與匯率趨勢,以免因匯率波動而產生價差,影響投資收益。

 

(三)熟悉國外法規

每個國家的購屋相關法律不同,甚至在同一個國家內,會因為州、省等地方政府差異而產生不同的規定,因此購屋前應特別留意各個地區對於外國人置產是否有提出特殊的規定,包含外國人購屋數量、地區是否有限制,及未來出售或出租房屋的相關規範等。

 

(四)了解各國稅率

不同國家對於外國人持有房地產的稅率規定不同,因此海外置產時應留意各國的稅目及稅率,例如購屋稅、房屋持有稅、租屋稅等各種稅務,都應在購屋前先了解清楚,在購屋預算規劃與投資報酬率計算時也要將稅務計入成本,以免未來投資收益不如預期。

 

(五)留意海外買房付款方式與貸款限制

國外房地產交易的付款方式可能和臺灣不同,因此購屋時也要特別注意付款方式,不同的付款方式也可能會產生匯率差或須額外收手續費。此外,海外置產貸款限制通常也較高,甚至可能無法申請房屋貸款,所以購屋者應在身上準備足夠且可隨時流通的現金,以備不時之需。

 

(六)選擇合法且經驗豐富的國外置產公司協助

海外置產的流程複雜,且涉及不同國家的律法與稅務問題,一不小心很容易掉入陷阱,影響收益甚至被詐騙,若有海外置產需求,建議尋找合法且經驗豐富的顧問公司協助,以保障自身權利與收益。

 

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三、海外置產選擇哪個國家好?國外房地產投資熱區介紹!

  熱門城市 置產條件 購屋時須負擔的費用
日本 東京

大阪

無限制
  • 登陸免許稅
  • 不動產取得稅
  • 印紙稅(等同印花稅)
泰國 曼谷

普吉島

同社區外國人持有產權之比例不可高於 49%
  • 過戶費
  • 印花稅/特種商務稅
馬來西亞 吉隆坡

新山

限購 100 萬令吉以上的房產,馬來原住民保留地與提供給中低收入戶的可負擔房屋不可購買
  • 產權轉讓協議備忘錄印花稅
  • 產權過戶協議印花稅
  • 買賣合約印花稅
  • 房屋貸款合約印花稅
美國 舊金山

洛杉磯

紐約

無限制
  • 印花稅
  • 交易稅
  • 過戶費
  • 產權登記費
加拿大 溫哥華

多倫多

購買房屋有身分限制,須特別留意
  • 房屋地價稅
  • 消費稅(新屋/預售屋)
  • 物業轉讓稅
希臘 雅典

塞薩洛尼基

米科諾斯島

聖托里尼島

比雷埃夫斯

無限制
  • 房產交易稅
  • 房產註冊費
  • 增值稅(新屋)
英國 倫敦

曼徹斯特

伯明罕

無限制
  • 印花稅
  • 外國人印花稅
葡萄牙 里斯本 無限制
  • 物業轉讓稅
  • 交易印花稅
馬爾他 瓦萊塔

斯利馬

聖朱利安斯

哥佐島

無限制
  • 印花稅
  • 外國人購房許可證申請費
  • 交易檢查與註冊費
  • 公證費
澳大利亞 布里斯班

雪梨

墨爾本

需獲取外國投資審查委員會(FIRB)的批准,且不可購入二手房
  • FIRB 審查費用
  • 印花稅
  • 外國人印花稅
  • 土地稅
  • 土地附加稅

 

(一)日本 🇯🇵

位在東北亞的日本是不少人嚮往的國家,每年前往日本留學、工作的臺灣民眾越來越多,有不少人會考慮長期定居在日本,因此選擇在日本購入房地產

日本對於外國人購屋沒有太大的限制,土地、房屋數都都沒有規定,且不動產稅的徵收方式和日本人相同,沒有針對外國人多收其他稅目。

不過日本置產最大的困難其實是在申請房貸上,因為多數日本銀行是沒有開放讓外國人申請房貸的,或者申請條件十分嚴格,例如須有日籍配偶或具備永住權,但若是能向日系銀行申請房貸,可以享有與日本人申請房貸相同的超低利息。

若不滿足日本銀行貸款申請條件的話也別擔心!只要向有提供日本房貸業務的臺灣本土銀行申請,還是可以在購買日本房地產時進行貸款,目前可以申請日本房貸的銀行共有以下 9 間:

  • 臺灣銀行
  • 第一銀行
  • 兆豐銀行
  • 中國信託
  • 彰化銀行
  • 台新銀行
  • 玉山銀行
  • 臺灣企銀
  • 東京之星

每家銀行的申請條件不同,會評估購屋者的年收入、資產和信用,貸款成數大約落在成交價的 5~7 成,本金加利息的還款期約 15~25 年,除此之外也會評估購買的物件,必須符合以下條件:

  1. 購買房屋的屋齡須在 20 年內
  2. 房屋成交價須在 3,500 萬日圓以上
  3. 房屋面積 50 平方公尺以上(約 15.12 坪)

另外,也提醒想在日本購屋的民眾,向臺灣的銀行申請日本房貸「沒有」只繳利息不還本金的寬限期,因此若想在申請日本購屋貸款,還是要注意手中的流動資金是否足夠償還每期房貸分攤的本金+利息。

 

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(二)泰國 🇹🇭

位於東南亞、充滿熱情與魅力的泰國是不少人置產的選擇之一,不過在泰國置產須考量當地治安、交通問題,因此熱門的城市例如曼谷、清邁都是比較受歡迎地置產地點。

泰國的外國人購屋其實沒有戶數或地區限制,不過要特別留意同一建案或社區中,由外國人持有的戶數不能超過 49%,舉例來講,一個社區中有 100 戶住宅出售,其中由外國人購買的住宅只能有 49 戶,其餘 51 戶只能由泰國人購買。

若是同一建案中外國人持有的比例超過 49%,在申請過戶時就會被泰國政府拒絕,無法取得產權。此外,也要特別注意,在泰國購屋後,交屋過戶的前半年須有泰國入境紀錄,才能順利過戶。

至於泰國購屋是否可以申請貸款呢?答案是可以的,不過外國人的申請條件相對嚴苛且貸款利率高,約落在 5~7%,額度卻只開放房價 5 成,因此申請人數較少,還是建議可以在臺灣選擇其他更優惠的貸款,獲得現金後到泰國進行資產配置。

 

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(三)馬來西亞 🇲🇾

馬來西亞位在東南亞、氣候宜人、陽光充足,且不會受到地震與颱風影響,是不少人旅遊度假的聖地。

馬來西亞的房價便宜,且沒有公設比,還附贈車位,每戶房屋交屋時都是裝修完善、設備齊全的狀態,提包就能入住,不必再花費裝潢費用,相比台灣購屋非常划算!不過海外人士若想在馬來西亞買房須先申請准證,核准後就可以在馬來西亞購買房地產,不過外國人須遵守以下限制:

  1. 不能購買保留給馬來原住民的土地與建物
  2. 不能購買各地方政府提供給中低收入戶的可負擔房屋
  3. 房地產價格依照地區不同最少須在 50 萬令吉以上(折合臺幣約 340 萬)

此外,海外人士在馬來西亞購屋也能申請貸款,有少數馬來西亞的當地銀行適願意提供海外人士投資購屋貸款的,不過申請條件相對嚴苛,且貸款成數較低,若有需要可以尋求專業顧問協助處理貸款申請事宜。

 

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(四)美國 🇺🇸

美國身為全球 3 大經濟體之一,雖然房價非常高,但因其穩定的政治經濟環境,加上租屋需求量大、消費水平高、投資報酬率高,還是吸引不少人選擇到美國進行房地產投資。

而且美國非常歡迎外國人在美國投資或購買房地產,所以完全沒有任何買房限制,任何外國人都可以在美國買房子。

但若想申請房貸須具有一定程度的現金資產才行,因為美國銀行的購屋貸款要求海外人士購屋頭期款須自備 40%,可貸款 60 %,且應提出 20 個月以上的儲備金存款證明,儲備金包含房貸本金、房貸利息、地價稅、房屋保險費用、物業管理費 5 個款項的總和,具備上述資金才可申請房屋貸款。

 

(五)加拿大 🇨🇦

受到加拿大購屋禁令影響,目前可以購買加拿大房地產的身分被限縮相當嚴重,需要具備學生或工作身分才能購屋,且因其身分有不同的限制:

  • 持有學生簽證的國際留學生
    • 買房前 5 年,每年須在加拿大居住超過 244 天
    • 買房前 5 年,每年都有申報個人所得稅
    • 購屋房價不可超過 50 萬加幣(折合臺幣約 1,180 萬)
    • 最多只能購買過一套房產
  • 持有工作簽證的外國人士
    • 買房前 4 年,至少有 3 年在加拿大全職工作
    • 買房前 4 年,至少有 3 年申報個人所得稅
    • 只能購買一套房產,金額無限制

不過雖然加拿大政府釋出了購屋禁令,但還是有部分房產類型不受禁令限制,因為禁令主要規範的是「住宅」,包含獨棟住宅、聯排住宅與單層 3 戶以下的公寓,但若是更戶數更多的公寓住宅或者鄉村別墅、度假屋等房產類型就不在這個限制範圍內

所以如果想在風景優美的加拿大置產,不妨考慮投資一棟可以出租給遊客的別墅吧!

 

(六)希臘 🇬🇷

位於歐亞邊界的希臘,鄰近地中海形成獨特的文化風采,加上氣候宜人,吸引不少民眾前往旅遊,旅遊業興盛連帶讓帶動房屋出租收益,不用擔心房屋租不出去,而影響投資報酬率。除了觀光勝地之外,希臘也是不少海外置產投資人熱門標的之一,因為希臘經歷了經濟衰退後,房地產價格也隨之下跌。

因此,希臘政府開放了大量的外國資金進入希臘的房地產市場中,希望能藉此拯救疲軟的房市,不過即使如此,希臘房價依舊位於低點,現在正是入場投資的好時機,不論是資產布局或者為了未來的生涯規劃,投資希臘都絕對你的優質選擇之一!

 

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(七)英國 🇬🇧

位於北大西洋與歐洲相望的英國,豐厚的文化底蘊與彷彿走在電影場景般的街頭風景,都是令人嚮往的原因。

英國作為全球不動產透明指數第一名的國家,具有公開的房地產交易流程、完善的法規制度以及透明的房地產價格,加上英國當地民眾沒有囤房、炒房的習慣,所以讓英國房市價格相較穩定,甚至不定時會出現價格下跌的趨勢,房價所得比大約落在 10 左右,代表只需要民眾在英國只需要工作 10 年左右即可購入房屋,花費時間只要臺灣的一半。

低廉房價加上出租率高,吸引許多海外民眾前往英國置產投資,外國人在英國購買房地產沒有任何限制,所有規定、流程與稅率基本上和英國民眾相同,只是須多付 2% 的外國人印花稅。除此之外,英國政府規定購屋一定要聘請律師,無法自行進行房產交易,所以雖然一定會支出一筆律師費,但在購屋流程上完全不用擔心,因為專業律師會協助處理各類文件並陪同簽約。

在英國購屋若想申請貸款,則可以尋求專業的貸款經紀人協助,他們會幫忙釐清目前購屋者的經濟狀況,並推薦貸款方案,也會幫助計算銀行大約會核定多少貸款成數,有不少買家也會更傾向和有貸款經紀人的購屋者交易,因為會讓賣家了解自身的財務狀況是可以負擔起房貸的。

 

(八)葡萄牙 🇵🇹

葡萄牙位在歐洲大陸西南邊陲,緊接著大西洋,擁有不少大航海時代的歷史人文痕跡,葡萄牙不僅是觀光聖地,更是不少人投資房地產的熱門國家。

葡萄牙作為世界前 10 安全的國家之一,物價便宜與生活氣息輕鬆是吸引不少人前往當地購屋與居住原因,而且外國人在葡萄牙購屋幾乎沒有太多的限制。

若想透過出租的方式,來達到有收益保障的房產投資,不妨考慮葡萄牙的熱門購屋城市包含容易出租的首都里斯本,或者觀光熱區例如波爾圖(波多)、阿爾加維等地,在這些地區購買公寓或者度假屋等類型房產作為投資標的。

 

(九)馬爾他 🇲🇹

位於西班牙南方的小島國「馬爾他」,有「地中海心臟」之稱,也被稱為歐洲人的後花園,更是買房投資的熱門地點,因為馬爾他觀光旅遊業盛行,不論是短期、月租或長期出租的租屋市場一直都很興盛,所以在馬爾他置產可以獲得較為穩定的投資報酬率。

喜歡地中海的美麗風光嗎?不妨考慮馬爾他在置產吧!不論是自己旅遊或者出租賺取穩定收入,都是個不錯的選擇。

 

(十)澳大利亞 🇦🇺

澳洲作為南半球的迷人國度,四周環海卻又擁有獨特的沙漠地貌,美好的自然風光與獨特的生態物種是不少熱愛自然、崇尚自由民眾所嚮往的國家。

除了環境與氣候宜人,澳洲有不少城市連年入選經濟學人的全球移居城市,因此讓不少人希望可以在澳洲購買房地產,落腳在這個美麗的國度中。

不過想在澳洲購買房產,首先要向澳洲的 FIRB(Foreign Investment Review Board)外國人投資審核機構提出申請,通過審核後就可以購買房屋,但旅遊簽證僅能購買新房,不能購買二手房。

至於購屋貸款的部分,澳洲銀行有開放外國人房屋貸款,但申請條件比較嚴格,貸款成數約 6~6.5 成,利率約在 4.5~8% 左右。若想申請房貸,在考慮投資報酬率時要記得將利率一起納入計算,才不會導致實際收益和預期收益產生落差。

 

四、海外置產代辦推薦:熟悉各國法規、經驗豐富的忠訓地產

忠訓地產開發有限公司隸屬於 OK 忠訓集團,在臺灣具有 27 年歷史,提供海外房地產投資服務,以「成就完美時刻」作為企業使命,只提供給客戶最優質、最合適的海外房產物件,幫助顧客完整規劃資產分配、實現財富自由。

忠訓地產在各大洲挑選最適合居住或 CP 值最高的國家,提供多樣化房產供投資者挑選,幫助你透過海外置產來賺取被動收入,讓忠訓地產的專業顧問提供你最佳建議,幫你詳細規劃投資方案與流程,在全球做好資產分配管理。

長期以來,忠訓地產秉持誠信、資訊透明的原則,只銷售各國著名建商的不動產物件,且只銷售成屋,完全杜絕預售爛尾的風險,而且提供房產室內及公共設施的實地拍攝照片供參考,拒絕虛偽造假的物件照片,讓你即使不出國實地探查也能安心購屋。

除了協助購屋外,忠訓地產也注重售後服務,在交屋後會幫你尋找當地物業代租代管,讓你在臺灣就能持續擁有租金收入,不用擔心投資收益與租屋管理。

 

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