海外不動產投資房地產投資趨勢一篇就懂!房產投資獲利模式、原則、優缺點總整理

2024-06-24

房地產投資正熱門,如何投資房地產房產投資一定穩賺不賠嗎?本篇帶你了解買房投資的趨勢,教你入門房地產投資必知5大原則,並說明房地產投資有哪些優缺點及房地產投資獲利模式,最後推薦投資房地產專業顧問!

目錄

    一、房地產投資獲利高嗎?買房投資前需先了解這些數據

    二、如何投資房地產?房地產投資入門指南與原則

    三、房產投資為何吸引人?5 大房地產投資優點

    四、不可不知的房地產投資風險!房地產投資缺點總整理

    五、海外投資房地產找專業顧問公司「忠訓地產」最安心!

 

一、房地產投資獲利高嗎?買房投資前需先了解這些數據

傳統觀念「有土斯有財」的想法,讓不少臺灣人認為擁有房屋才是真正的擁有財富,因此喜歡買房、買土地,更有人透過房地產穩定、對抗通貨膨脹、不易貶值的特性來投資獲利,讓資產增值翻倍。

不過房地產投資真的穩賺不賠嗎?其實,如果想依靠不動產投資來獲利,不能只看房地產投資報酬率,更要了解住宅價格指數、房價所得比、房屋自有率和房屋空置率 3 大數據來深入瞭解房地產市場趨勢,才能將投資目標看得更長遠。

 

(一)住宅價格指數

住宅價格指數是考量住宅市場價格變動的參考值標,類似於物價指數,會依照實際不動產交易的價格來算出相對應的房價指數,有助於了解長時間的房價趨勢,方便觀察房地產投資動態。

根據內政部統計,臺灣 2023 年第 4 季的住宅指數是 136.20,相比前一季成長約 2.27%,相比前一年同期成長約 6.81%,可以看出臺灣整體房價持續呈現上漲的趨勢,雖說還具有成長幅度,但相對的入場門檻也越來越高。

鄰近國家以日本房地產市場為例,根據日本國土交通省統計,在 2023 年的第 4 季的住宅指數是 137.1,相較前一季成長約 1.11%,相比前一年同期成長約 1.85%,顯現出日本整體房市的成長空間不大,但價格非常穩定。

 

(二)房價所得比

房價所得比是衡量當地民眾收入與房價之間的差距,若比值越大,代表當地民眾購買房屋的能力較低,未來想轉賣房產時,可能會因為當地民眾無法負擔導致出手困難,因此房價所得比是一個協助評估「未來房產是否容易轉賣」的指標。

  • 房價收入比的計算公式:

住宅價格中位數 ÷ 家戶可支配的所得中位數

以臺灣而言,根據內政部統計的 2023 年第 4 季全國房價收入比是 9.97 倍,相較前一季增加 0.11 倍,相較前一年同期增加 0.36 倍,意思是臺灣民眾至少 10 年不吃不喝才能買得起一棟房子,因此在臺灣有越來越多民眾不願買房,讓臺灣房市的熱絡程度不如以往。

若觀察其他國家的房價所得比,以馬來西亞買房為例,依照馬來西亞國家銀行的統計,馬來西亞當地的房價所得比約為 4.7 倍,相較於臺灣,馬來西亞民眾約 5 年就可購入一棟房屋,購屋對當地民眾的負擔較低,也會有較多人願意購買房屋,促進房市熱絡程度,也代表未來購入房產後較容易出手轉賣。

 

(三)住宅自有率與房屋空置率

住宅自有率和房屋空置率可以觀察各地民眾是傾向自己買房還是租房,以及房屋是否容易出租。

如果一個地區的住宅自有率較低,代表當地民眾大多會選擇租屋,而非購屋,此時就可以搭配房屋空置率一起觀察,若房屋空置率低,意思是大多數房屋都有人居住,可能民眾有大量的租屋需求,因此就能確定當地的租屋市場相當熱絡,在此投資房地產可以考慮透過出租的方式來獲取長期收入。

希臘房地產市場來看,根據希臘統計局(ELSTAT)的調查顯示,在 2021 年時希臘的房屋自有率為 73.3%,在過去 10 年以來房屋自有率呈現持續下降的趨勢,顯現希臘民眾從購屋轉變為租屋傾向,此時搭配空屋率一起觀察,可以發現從 2021 年後希臘空屋率逐年下降,在 2023 年時空屋率為 13.7%,代表希臘租屋市場逐漸活絡,在希臘有越來越多的民眾擁有租屋需求,此時就很適合入場希臘房地產投資,以租屋換取長期穩定的收入。

 

二、如何投資房地產房地產投資入門指南與原則

 

(一)常見的房地產投資獲利模式

 

1. 買房後出售,賺取價差

常見的房地產投資獲利方式第一種是購入房產後,等待房屋價值提升後,再好時機將房屋轉手賣出賺取價差。

這種獲利方式需要在一開始挑選房產目標時,調查當地的房價趨勢、房市交易熱度及當地民眾的住屋需求,判斷購入房屋後,未來是否還有漲幅空間。

  • 轉手買賣房屋的的投資報酬率計算公式:
    (賣房收入-買房成本)÷ 買房成本 × 100%

如果買房時有申請房屋貸款,計算投資報酬率時記得將貸款利率一併算入成本中,才能獲得真實的投資報酬率。

出售房屋可以直接將不動產轉換為流動資產,一次獲得大量收入,不過不動產交易從開始洽談到正式成交通常需花費較多時間,因此選擇獲利方式也應將交易時間納入考量,選擇自己合適的獲利方式。

 

2. 買房後出租,獲得穩定收入

另一種常見的買房獲利模式則是在購入房產後,將房屋出租給其他人居住或使用,獲得定期的租金收入。

這種獲利方式在一開始購屋時,不僅要選擇具備良好生活機能、交通便利的地點,也要評估當地目前租屋市場的熱絡程度、租金區間,評估未來房屋是否能順利出租及收益是否符合預期。

  • 出租房屋的的投資報酬率計算公式:
    (租金 × 出租月份)÷ 買房與房屋維護成本 × 100%

房屋出租可以獲得長久穩定的一筆收入,不過有可能會面臨無人租屋或新舊房客交接的空窗期,還必須負責管理房屋狀況或委託代管公司管理,這些成本也都要納入投資報酬的計算中考量。

 

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(二)投資房地產前應遵守的重要原則

 

1. 謹慎評估房產地段及未來發展空間

不論是選擇轉賣或出租作為投資房地產的收益方式,最重要的一項原則就是「選對地點」,地點不僅會影響房屋轉賣與出租的難易度,更會影響到售價與租金。

所以,挑選一個生活機能便利、交通便利、具備未來發展性的好地段是很重要的一件事,尤其是海外房地產投資時,由於是在不熟悉的國家購買房產,更要留意當地生活條件及周遭環境。

 

2. 實地賞屋,避免落入購屋陷阱

實地賞房是購屋中非常重要的一件事,有不少人在購屋前都會安排賞屋、多方比較,親自確認房屋的設計、動線規劃與周遭環境。若時間允許的話,還能預約多次賞屋,在不同時段前往,可以觀察到不同的細節,例如採光、建築隔音、周圍住戶的作息等。

如果選擇在海外置產,不方便多次前往當地賞屋,但至少需安排海外賞屋一次,也能在一趟出國行程多安排幾個不同的建案實地賞屋,探查房屋實際樣貌與周遭環境,可以更了解即將購入的房產。

僅透過房仲的照片或影片欣賞建案,不容易檢查到房屋的細節與缺點,可能會導致房屋購入後轉賣或出租困難。

 

3. 養房成本要一併納入投資報酬率計算

不論是轉賣或出租,在計算投資報酬率時,要記得把養房成本納入計算,才會獲得較為準確的投資報酬率。

所謂「養房成本」包含持有房屋需繳納的房屋稅、土地稅、大樓管理費、代管費用等,各種雜支都應納入評估,尤其是轉賣房屋時,很容易忘記計算這幾年所繳納的各種稅金或管理費,導致房屋賣出後發現實際利潤所剩無幾。

 

4. 評估自身經濟狀況

房地產市場正熱絡,許多人也看準時機打算進場投資,不過因為房地產投資並不是一筆小數目,不像其他投資標的可以小額投資嘗試,所以在投資前應謹慎評估自身的經濟狀況,尤其是有申請房屋貸款的投資者,應確保收入可以負擔房貸的本金及利息並準時還款,避免對自身信用造成不良影響。

 

5. 預留一定的資金周轉

房地產投資是一種長期的規劃,從進場前就要仔細研究、審慎思考,進場後仍需觀察房市動態,讓房屋價值持續增長後售出,或為了出租重新裝潢規劃、招租,直到獲利為止,不是短期內能退場的投資項目,因此不建議投資人把所有身家都挹注在房地產上,還是應在身邊保留可以靈活運用、周轉的資金,才能降低投資風險,避免突發狀況。

 

三、房產投資為何吸引人?5 大房地產投資優點

 

(一)對抗通貨膨脹

由於不動產相對外匯、股票、基金等其他投資標的,不會受到貨幣匯率貶值影響,具備穩定的保值性,因此可以對抗通貨膨脹。

根據國際貨幣基金組織(IMF)的報告中指出,2024 年預估全球的通貨膨脹率是 5.9%,可見全球各國的物價都持續上漲,貨幣的購買力度會持續下降。但依照英國著名的房地產機構萊坊(Knight Frank)預估,2024 年全球房價估計會上漲 2.5%。

由此可知,隨著貨幣持續貶值,房地產的價值並沒降低,反而吸引更多人擔心貨幣價值變低,而紛紛看準時機進入房地產市場,將資產轉化為不動產保值,對抗通貨膨脹。

 

(二)增值空間大、收入穩定

上段也有提到,英國著名的房地產機構萊坊(Knight Frank)的預估 2024 年全球整體的房價仍會呈現上漲的趨勢,而且漲幅仍在持續上修中。

萊坊提供的最新報告中顯示,從 2023 年 4 月至 2024 年 3 月為止,12 個月內全球平均房價漲幅已經來到了 4.4%,是近 3 年以來最大房價漲幅趨勢,未來房價預計也會持續走高,顯現出房地產的增值空間大。

若是以轉售為目的投資房地產,依照預估數據,只要房產地段優良、機能便利齊全,未來獲利的機率很高;若投資房屋選擇以出租的方式來長期獲利,可以在每個月獲得穩定的收入,這些租金收入可以用在房貸清還、房屋維護、管理費繳交等各種費用支出,降低養房費用與貸款壓力。

 

(三)投資槓桿比率大

「槓桿」取自亞里斯多德的「槓桿原理」,槓桿原理說的是只要取得適當的支點與距離就能輕鬆抬起更重的物品,把這個理論應用在投資上,意思就是「只需要投入一點成本,就能獲得原本應該花費更多錢才能得到的利益」。

而房地產投資的原理正符合投資槓桿的概念,透過房屋貸款,僅需花費頭期款約 1~2 成的金錢,就能買下完整的房屋產權。

舉例而言,一棟 1,000 萬的房屋,僅需支付頭期款 200 萬就能獲得,槓桿比率是 5 倍。但如果選擇將 200 萬拿去融資投資股票,因為融資額度僅有 6 成,所以只能購入 500 萬的股票,槓桿比率只有 2.5 倍。

不過,槓桿聽起來可以讓你用較少的成本獲得更多資產,但不論貸款還是融資都必須還款,所以要好好衡量自己的還款能力並做好理財規劃。

 

(四)透過自用住宅、扣除額等方式節稅

在臺灣購入房地產後,可以申請「自用住宅」變更,幫助節省地價稅與房屋稅,最多稅額差異可以高達 5 倍以上,想要節省養房費用務必要特別留意稅務規範。

在海外購買房地產,要特別留意每個國家課徵的稅目及金額,每個國家有不同的稅目和規範,購屋前也應詳細了解,才能預估購屋及養房分別需支出多少費用。

此外,在海外進行房地產交易出售或出租的「境外收入」,若已在海外繳納過所得稅,回到臺灣報稅時可以享有一定額度的扣除額,不會再次被課徵所得稅,所以若有房產交易相關收入,應保留相關繳稅證明後,在臺灣誠實申報才能享有稅賦減免。

 

(五)多元投資策略,分散風險

以往談到資產配置,許多人首先想到項目就是股票、債券、基金等項目,但其實房地產也是一項不錯的資產配置選擇。

房地產的穩定性極高,不用擔心面臨匯率變動或股市起伏而導致資產縮水的問題,所以投資房產相當保值,因此建議大家在規劃投資策略時,可以將房地產納入其中,幫助降低投資風險。

若是已經在臺灣投資房地產的民眾,不妨考慮到海外分配資產,目前臺灣房市受到稅率、

 

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四、不可不知的房地產投資風險房地產投資缺點總整理

 

(一)前期資金投入大,門檻高

房地產投資標的龐大,以臺灣目前房價動輒千萬起跳、自備款需 2 成的狀況來看,初期投入資金至少要 200 萬以上,相較股票的小額定存,對於投資者而言,房地產投資的入門門檻比較高。

擁有房產後,後續還會面臨房貸與利息的壓力,所以建議若想進入房地產市場,應審慎衡量自身的收入與現金資產,避免因投資而影響日常生活品質。

 

(二)無法立即變現,資產靈活度低

前段也有提及,房地產交易是一個長期過過程,從賞屋開始到簽約、實際交屋,最少需花費 1 個月以上,若無法順利找到買家甚至會花費更長的時間,和股票掛賣成交後 2 天即可變現不同,房地產的變現能力較差,如有急需用錢的狀況,房地產較難被靈活使用。

 

(三)養房隱形成本高

相較其他投資標的,投資房地產有不少隱形成本包含在內,前段介紹投資原則時也有提到養房成本,在臺灣可能會遇到房地合一稅、地價稅等稅目,若在國外可能會遇到匯率差、印花稅、仲介費、律師費等因素使得購屋成本增加,林林總總加起來也是一筆不小花費。

若選擇出租房屋,可能還需花費時間與心力處理租客面臨的各種房屋問題,交由代租代管公司的話則必須支付管理費,這些都是養房需花費隱形成本。

 

(四)投資報酬率不如預期

投資房地產最怕遇到房屋無法轉手出售或者找不到租客的狀況,都會造成收益減少甚至沒有任何收益的狀況產生,進而影響投資報酬率不如預期,加上養房的隱形成本必須持續支出,可能就會導致收支無法打平,甚至倒賠的狀況發生。

 

(五)政治、經濟、法律等突發因素或變動

政治、經濟或法律的突發變動在海外投資房地產時很容易遇到,尤其近幾年跨國房地產投資的議題相當興盛,有些國家的房地產市場與政策受到投資客喜愛,吸引大量資金進入房地產市場,造成房市供不應求、房價高漲,卻壓縮了當地民眾的居住權益。

因此,有不少國外政府會調整政策與規範,提高海外投資客的購屋限制,幾乎每年年末過渡到新的一年時,都有機率會頒布全新的規則或法律,若希望在海外投資房地產,一定要隨時關注各國的法律與規範是否有調整,也要保有一部分的現金資產可以靈活周轉運用,讓自己可以在面臨變化時隨時調整投資策略。

 

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